Hogyan bővíthető a megfizethető lakásállomány új építésű lakóparkok helyett? Friss tanulmány mutatja be az izgalmas helyszínek – laktanya, squattinggal elfoglalt lakatlan épület vagy egy brutalista irodaház – lakóházakká alakításának lehetőségeit és elemzi a lakáscélú funkcióváltó felújítási projekteket.
A Habitat for Humanity definíciója szerint lakhatási szegénységben él az, akit legalább egy probléma érint a következők közül: megfizethetőség, hozzáférés, minőség, elhelyezkedés vagy energiaszegénység. 2025-ben ez a magyar társadalom 30,3%-át, kb. 2,9 millió embert érintett. Budapesten a válság még ennél is koncentráltabban jelenik meg.
A Fővárosban több használaton kívüli, változatos méretű és korú szakközépiskola-épület is van, amelyek közlekedés és elhelyezkedés szempontjából nagyon jó helyeken állnak – első körben ezeket az épületeket lehetne lakhatás számára átalakítani. Az első, ezt megvalósító budapesti projekt választása egy IV. kerületi, újpesti iskolára esett, ami korábban egy bőrfeldolgozó szakközépiskolaként működött: ez a DemoHub elnevezésű program, ami 26 energiahatékony, szociális bérlakással várja majd lakóit egy uniós társfinanszírozású AHA-kezdeményezés keretében. Itt a használaton kívüli iskolaépületből bérház épül, de közben innovatív lakhatási, közösségi, digitális és szakpolitikai megoldásokat is fejlesztenek és tesztelnek. A kísérleti projekttel kapcsolatban készült interjút az átalakítást tervező Mókembé építésziroda kollégájával itt lehet elolvasni.
Egyre nagyobb szükség lesz az ilyen fejlesztésekre, hiszen a lakhatási szegénység enyhítése céljából többféle megközelítésre lesz szükség – a Megbízható Szobabérlet elnevezésű program (mely időseket és fiatalokat köt össze) is azért jött létre, mert jelenleg a lakhatással kapcsolatos számadatok azt mutatják, hogy sem a minimálbér, sem a nyugdíj nem fedezi a tisztességes lakhatás árát. A probléma nyilván Európa-szerte is jól ismert, az online és nyomtatott kiadványokon kívül a (új ablakban nyílik meg)filmfesztiválok is gyakran választják a lakhatási kihívásokat és megoldásaikat témául.
Így lesznek üres épületekből lakóházak
A (új ablakban nyílik meg)tanulmány, ami az AHA Budapest projekt keretében, a BURST Kft. szakmai irányításával és megbízásából, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont közreműködésével készült, rámutat azokra az európai jó gyakorlatokra, amelyek irányt mutathatnak az olyan átépítéseknél is, mint a fent említett, újpesten épülő új bérház. A kutatás kiemelten 3 fő kérdéskörre fókuszál: hogyan lehet új funkciót adni meglévő épületeknek, milyen társadalmi és lakhatási előzményei vannak a hasonló szerveződéseknek külföldön, milyen példákból érdemes tanulni Budapesten is. Ezeket vizsgálja egyesével, de később össze is hasonlítja őket, helyszín, finanszírozás, önkormányzati szerepvállalás, a lakók bevonása és még sok más szempont szerint.
Ezeket a külföldi példákat vizsgálták részletesen
Csehország, Kolín
A cseh Kolín esetében a város egy volt laktanya épületét újította fel és hozott benne létre 35 bérlakást. Ezt teljes mértékben az önkormányzat finanszírozta egy banki hitelen keresztül, ráadásul a korábbi katonai épület mellett új épületeket is létrehoztak, így 330 lakással bővülhetett a lakásállomány, ami végig és azóta is önkormányzati tulajdonban volt és van. Ezzel a módszerrel olyan megfizethető lakásokat hoztak létre, amelyek a piaci árak alatt érhetők el a helyi családok és a fiatal pályakezdők számára.
Németország, Chemnitz
A németországi Chemnitzben olyan modellt dolgoztak ki, amely az önkormányzat, a civil szféra és a lakók szoros együttműködésére épített. A városban található elhagyatott vagy tartósan üresen álló épületeket nem értékesítették befektetőknek, hanem szociális és közösségi lakásprojektek számára mentették meg, bár azt hozzá kell tenni, hogy a folyamat egy önkényes épületfoglalással indult, ami nem meglepő: Chemnitzben egyébként is elterjedtek az alulról építkező közösségi és szövetkezeti lakhatási formák. A német konstrukció alapján a bérlők és az ingatlant használók egy közösségi lakhatási projekteket támogató ernyőszervezettel együtt maguk váltak az ingatlanokat tulajdonló szervezet tagjaivá. Így egyik fél sem hozhat egyedül döntést az ingatlan eladásáról, ami biztosítja, hogy az épület hosszú távon közösségi tulajdonban maradjon, és védett legyen az ingatlanspekulációval szemben. Chemnitz városában az üres, nem lakófunkciójú épületek felújításához a forrás alapja a szövetségi költségvetésből származó pénzügyi támogatás volt, de a tulajdonosok saját kétkezi munkájával is csökkentették a fejlesztés költségeit.
Spanyolország, Barcelona
Barcelonában az elmúlt évtizedekben súlyosbodott a lakhatási válság, amelyet a bérleti díjak gyors emelkedése, a megfizethető lakások hiánya és a marginalizált csoportok méltó lakhatásának ellehetetlenülése jellemez. Az elmúlt húsz évben a bérleti díjak háromszor gyorsabban nőttek, mint a háztartások jövedelmei, így sok család számára vált elérhetetlenné a méltányos lakhatás. A Periféria Központ által elemzett barcelonai lakhatási modell alapvetően a közösségi lakhatásra épül, az önkormányzat segítsége, irányítása mellett. A tanulmány által említett példák közül az egyiket az önkormányzat saját hatáskörben valósította meg: egy textilipari üzem egyik épületében fiataloknak szóló szociális bérlakásokat alakítottak ki. Ez a fejlesztés az egyetlen, melyet a barcelonai önkormányzat saját hatáskörben menedzselt és lakócélú funkcióváltást valósított meg, az egyébként kiterjedt önkormányzati bérlakás-programot a városban inkább új építéssel vagy lakások vásárlásával valósítják meg. A másik példában az önkormányzat és egy lakhatási szövetkezet közötti hosszú távú együttműködés indult el, aminek keretében az önkormányzat egy tulajdonában álló, régi lakóházat 75 évre a szövetkezet használatába adott, akik azt felújították, és megszervezték a lakóközösséget. A beruházások költségeit pedig bankok kedvezményes hitelei, állami támogatások és a lakók által összeadott közösségi önrész fedezik. A hasonló kezdeményezéseket olyan intézkedésekkel is támogatják, mint az új lakóingatlan-fejlesztésekre előírt kötelező megfizethető lakáskvóta, az önkormányzati elővásárlási jog gyakorlásával lakások vásárlása a piacon, valamint az üresen álló vagy turisztikai célra használt lakások bevonása a helyi lakosság által lakott lakások körébe.
Franciaország, Párizs
Párizsra egyre jobban jellemző, a lakáscélú funkcióváltó felújításokat támogató politikai akarat, és a megfelelő intézményi, finanszírozási környezet, így jelenleg a régióban évente átlagosan 1900 lakást hoznak létre iroda vagy kereskedelmi, szolgáltatói épület átalakításával. A kiadvány példái a brutalista irodaházból átépített szociális lakókomplexum illetve a parkolóházból kialakított bérlakások: mindkét program esetében fontos volt, hogy kezdeti finanszírozási löketet adott, hogy az épületeket kedvezményes áron tudták a szociális lakástársaságok megvenni az államtól. A nagyon sérülékeny célcsoportokat kiszolgáló átalakítási kezdeményezések akkor tudnak megvalósulni, amennyiben a közszféra azt anyagilag is támogatja. Kulcsfontosságú az is, hogy Franciaországban a szociális lakástársaságok hozzáférnek kedvezményes, alacsony kamatú, nagyon hosszú futamidejű állami hitelekhez.
Talán a legfontosabb iránymutató: Mi bennük a közös?
A (új ablakban nyílik meg)nemzetközi példákat a kiadvány segítségével egyesével is könnyű átlátni, azok részletes kibontása és megoldásának körüljárása és összehasonlítása miatt, ugyanakkor érdemes megnézni, hogy ezek a minták mutatnak-e egy irányba, kirajzolódnak-e olyan mintázatok, amik többé-kevésbé mindegyikre jellemzőek, és amiket könnyebb lekövetni a következő budapesti projekt előkészítése során.
Mindegyik modell alapvető célja, hogy a lakásokat tartósan kivonja az ingatlanpiacról és a befektetői spekuláció alól, hogy a bérleti díjak vagy árak hosszú távon is megfizethető szinten maradjanak. Egyik projekt sem tisztán állami vagy magántőkéhez kapcsolódó fejlesztés, kivétel nélkül az önkormányzatok, civil szervezetek és maguk a lakók szoros együttműködésére épülnek. Gyakran támaszkodnak meglévő, de funkcióját vesztett vagy elhagyatott városi infrastruktúrára, amelyeket lakáscélú funkcióváltással hasznosítanak újra, erre példa az újpesti fejlesztés is. Az önkormányzatok azt is felismerték, hogy nem csak a legkiszolgáltatottabb, mélyszegénységben élők szorulhatnak rá az ilyen típusú szociális bérlakásokra, hanem a fiatalok, pályakezdők és alacsony vagy közepes jövedelmű családok is. Közös nevező továbbá, hogy az önkormányzat koordináló, irányító szerepe kulcsfontosságú az ilyen projekteknél, és nagyban segíti a megvalósulást az is, ha a fejlesztés egy hosszútávú városfejlesztési stratégiába illeszkedik.