Óbudán is, Újbudán is terjeszkedik a Biggeorge Property, és mindkét kerületben feszegeti a beépíthetőségi határokat.
A Népszava április 15-én, kedden számolt be róla, hogy a Halászbástyáról és a Margit hídról is látható lakótornyok épülnének a volt harisnyagyár helyén, előbb azonban módosítani kell a kerületi és a fővárosi területrendezési szabályzatot. Mint írták, a főváros megfizethető lakhatást kérne a hozzájárulásért cserébe.
Mivel telepítési tanulmányterv elérhető, úgyhogy viszonylag pontos képet lehet kapni arról, milyen fejlesztést tervez a vállalkozó.
Ahogy a Biggeorge 48. Ingatlanfejlesztő Ingatlanbefektetési Alap megbízásából készített telepítési tanulmánytervben írják, Óbudán a volt ipari területeken folyamatos átalakulás tapasztalható. Az egykori ipari területek helyét az elmúlt három évtized során dominánsan lakó, intézményi-irodai, valamint kereskedelmi és szolgáltató funkciók vették át. Több jelentősebb volt iparterület ugyanakkor ez idáig nem tudott megújulni, megmaradtak továbbra is barnamezős, fejlesztésre váró területként.
A Waterfront City, mint írják, észak-Buda egyik legnagyobb szabású lakófunkciójú fejlesztése, aminek folytatásaként, a Bogdáni út túloldalán alakítanák ki az ún. Waterfront Lofts-ot. A városfejlesztés második fejlesztési fázisa által a ma lepusztult hangulatot árasztó, elszigetelt harisnyagyári tömb szerintük a városszövet integráns részévé válna. A Bogdáni út pedig ezáltal már nem az új városrész pereme lenne, hanem annak központi zónájává, Belső-Óbuda kapujává válna.
A Waterfront Lofts fejlesztés során a barnamezős területen vegyes közösségi funkciókat befogadó lakóépületek létesülnek mintegy 1300-1400 lakással, valamint körülbelül 6500 négyzetméter üzlettel és irodával.
A kortárs európai városépítészet elveit követve, magyarázzák, a tömbön belül kompakt sűrűség megteremtése mellett szellős, magasházakkal tűzdelt beépítés jönne létre. Az épületek racionális, helyenként mégis elmozgatott telepítése a változatos magassági kialakítás és a homlokzati architektúra játékos jellemzője szerintük egyedi karaktert kölcsönözne a városrészközpontnak. A bontási munkálatok 2025 márciusában el is kezdődtek.
A területre, ahogy a Népszava is írta, 10 épülettömböt képzelt el a fejlesztő, amik közül viszont
az előzetes hírekkel ellentétben csak egy lenne 65 méteres, a Bogdáni út és a Folyamőr utca kereszteződésénél,
ami – mint fogalmaztak – tűszerű jelként mutatná a városrész megújulását és a helyszín városszerkezeti jelentőségét. A többi épület 35, 38, 45, 48, 51 méter magas lenne.
A tömb a Szentendrei út felé zártsorú jelleget öltene, hogy zajvédelmet biztosítson a tömbbelső irányába, azaz nagy méretű zajgátló üveget emelnének. A Folyamőr utcát egyébként ezután Budai Promenádra keresztelnék. A tervezők azt írják, a promenád a fejlesztés egyik legfontosabb hozadéka lenne, ugyanis annak köszönhetően a háttérterületek használói és környező lakosság számára a HÉV és a lakóterületek között egy attraktív gyalogos tengely alakulna ki.
A tervek szerint a földszinten a tömbbelsőben zöldtetővel fedett teremgarázst alakítanának ki, az utca felé pedig üzletek, irodák néznének. A fejlesztéshez mélygarázsokat is építenének; a két szinten összesen bruttó körülbelül 55 ezer négyzetméter parkolási szintterületet képviselő parkoló körülbelül 1800 férőhely biztosítását tenné lehetővé.
A tömbbelsőben körülbelül 13 ezer négyzetméter biodiverz zöldfelületet hoznának létre. A tervezők azzal számolnak, hogy a belső udvar, valamint az alacsonyabb tetőfelületekkel összesen körülbelül 15 ezer négyzetméter zöldfelületet létesítenének, úgyhogy a telek valós zöldfelületi borítottsága 45 százalékos is lehet.
A Harisnyagyár védett épületegyüttesében működő kreatív iparhoz kapcsolódó funkciók ráadásul még inkább helyzetbe kerülhetnének. Szerintük a fejlesztésnek köszönhetően, annak egyik hatásaként az épületegyüttes megújulásával is lehet számolni.
A beláthatóság vizsgálat szerint
madártávlatból az épületek, köszönhetően a 15 emeletes paneloknak is, többnyire belesimulnának a városképi megjelenésbe.
A Halászbástya felől nézve ugyan látható elem, de szerintük nem lóg túl a városi sziluetten, nem kelt zavaró hatást. A Batthyány térről nézve csak minimális mértékben látszódna, a Siklótól a Savoyai teraszig terjedő nézőpontokból megjelenő látvány esetében pedig elmondható, hogy a projektterület épülete a periférián jelenik meg, nem nyúlik túl a sziluetten. A Népszava által is említett Margit hídról pedig a 65 méteres épület felső szintjei kismértékben lógnának csak ki a környezet sziluettjéből.
Ahogy a lap is kiemelte, és ahogy a cikk elején is írtuk, a tervek még nem véglegesek, előbb ugyanis módosítani kell a kerületi és a fővárosi területrendezési szabályzatot, lévén a területre jelenleg csak bevásárlóközpont építhető.
A Népszava szerint a III. kerületi önkormányzat felkarolta a fejlesztési szándékot, és kezdeményezte a Budapest Településszerkezeti Tervének és a Fővárosi Rendezési Szabályzatának módosítását. Csakhogy a Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat a szintén április 15-én megjelent beszámolójában arról írnak, hogy a fejlesztési elképzelések távol állnak az önkormányzat terveitől.
Mint írják, a kizárólag tájékozódó jellegű találkozóról fontos kiemelni, hogy önkormányzat csak és kizárólag abban az esetben kerül a fejlesztéssel kapcsolatban döntési helyzetbe a jövőben, ha a Fővárosi Önkormányzat a két szabályozási tervét a fejlesztő által javasoltak alapján módosítja, azaz
a jelenlegi kereskedelmi kategóriából helyi településközponti kategóriába sorolja, valamint a magasházas kijelölést 45-ről 65 méterre változtatja.
Ez a folyamat szerintük több mint fél évig is elhúzódhat.
Ahogy a Népszava is megírta, a Fővárosi Közgyűlés márciusban ugyan kinyilvánította konstruktív együttműködési szándékát egy olyan területrendezési szerződés megkötése iránt, amely az érintett területen lehetővé teszi a lakófunkciót, de egy településrendezési szerződésben garanciákat várnak a befektetőtől arra, hogy az új negyedben a megfizethető lakhatás is biztosított lesz.
Mint Kiss Ambrus, a Főpolgármesteri Hivatal főigazgatója ezzel kapcsolatban elmondta, az áprilisi közgyűlésre egy olyan előterjesztéssel készülnek, ami a legjobb nemzetközi gyakorlatok figyelembevételével tesz javaslatot arra, hogy az önkormányzat miként segítheti elő a rendelkezésére álló eszközökkel a megfizethető lakhatást.
„Ez nem azt jelenti, hogy a befektetőnek olcsó lakásokat kell építenie, de az mindenképpen elvárás lesz, hogy a lakások egy részét úgy kell hasznosítani, hogy az a piacinál alacsonyabb bérleti díjat eredményezzen”. A harisnyagyárra olyan szerződési formulát szeretnének kidolgozni, ami
a tapasztalatok értékelése után Rákosrendező beépítésekor, az ingatlanfejlesztőkkel való tárgyaláshoz is mintaként szolgálhat.
A Népszava arról ír, hogy az idő szorít, ugyanis a jelenlegi beépítési szabályok 2025 végéig módosíthatók, mert onnantól kezdve már vagy a 2025 végén hatályos vagy az új településszerkezeti terv (TSZT) szerint járhatnának el, aminek viszont 2027. június végéig kell elkészülne, tehát már csak miatt is akár éveket is csúszhat a projekt.
A Biggeorge Property egyébként nem csak Óbudán feszegeti a beépíthetőségi határokat. A XI. kerületben, az egykori Röck gépgyár területére, a tervezett Galvani híd lábánál szeretnék felhúzni az ún. Budabay Cityt. Mint írják, a környéken lévő fejlesztési területeken eleve többnyire magasházas beépítések létesülnek.
A szomszédos Metrodom River területén 45 méteres magasházak, a Kopaszi-gátnál formát öltő Budaparton változatos 45-65 méteres épületek hívják fel a változásra a figyelmet. A MOL Campus 146 méter magas (120 m ÉLP) épületével pedig fontos felkiáltójelként szolgál e zóna északi részén, a Rákóczi híd lábánál.
A Galvani utcai sarkokra ők egy, az új Duna-hídra jól reflektáló, 90 méter magas irodaházat szeretnének,
hogy ezzel is felhívják a figyelmet a hely városszerkezetileg kiemelt szerepére.
„A Galvani híd megépítésével számolva annak városépítészeti jelentőségét az érkezési pont mellett egy – a többitől magasabb – 90 méteres magasház tudja a legjobban jelezni” – írják a telepítési tanulmánytervben.
A tervhez szintén készült beláthatóság vizsgálat, eszerint a Gellért-hegy miatt nem lehetne látni a tornyot a Halászbástyáról, Karmelitából, Siklóról, Várkert bazártól, a Citadelláról viszont igen, de onnan nézve is belesimulna a városi beépítések alkotta masszába. A 146 méter magas, jócskán kiemelkedő, sziluettet megtörő MOL torony például sokkal inkább vonzaná a tekintetet.
(A kiemelt kép illusztráció. Forrás: Biggeorge Property óbudai Waterfront City)