Eközben az egyik budai kerületben is teljes tiltásban gondolkodnak, a pesti oldalon egy másikban csak maximálnák az ilyen célra kiadható lakások számát, de a külföldi mintákat áttekintve a durva szigorítás elkerülhetetlennek tűnik a közeljövőben.
A rövid távú turisztikai bérbeadás betiltása az olyan óriási oldalakon, mint például az Airbnb vagy a Booking.com drasztikusnak tűnhet, a döntés a terézvárosi lakosok évek óta növekvő frusztrációja és egy sor olyan politikai változás után született, amelyek előrejelezték ezt a jelentős változást. A 6. kerületi önkormányzat rendelete 2026. január 1-jén lépett hatályba, a magán- és egyéb szálláshelyek tiltása pedig már most, 9 hónappal később érezhetően növeli a hosszú távra kiadó lakások számát Terézvárosban, írta Soproni Tamás, Terézváros polgármestere egy (új ablakban nyílik meg)Facebook bejegyzésben. Az ingatlan.com adataira hivatkozva számol: a januárban hatályba lépett tiltás óta 32%-kal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata a kerületben, miközben az átlagos bérleti díj 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent, a budapesti átlag pedig 5%-os emelkedést mutat. Közben szabályozásra készülnek a 8. kerületben és az 1. kerületben is, míg az előbbiben a kiadható lakások számának maximálásában hisznek, addig az utóbbi a teljes tiltásra készülhet lakosaira hallgatva.
Ezekre a lépésekre a turisztikai ágazat és a helyi lakosok közötti évek óta fokozódó feszültségek után került és kerül sor. Korábban Terézvárosban az összes apartman körülbelül 8%-át rövid távú bérleményként hirdették meg (ez az adat Erzsébetvárosban 10% körül mozog). Ez magas szám más európai városokban tapasztaltakhoz képest, és gyorsan számos problémához vezetett, beleértve a bérleti díjak emelkedését és a környék közösségi érzésének romlását. Ahogy a kerület polgármestere többször elmondta, ez a döntés arról szólt, hogy az ott élőket részesítsék előnyben az átmeneti látogatókkal szemben, akik csak néhány éjszakára maradnak.
A tilalomra és szabályozásra adott reakció minden kerületben hasonlóan vegyes képet mutat: az ünneplés és a harag keveréke. Sok lakos üdvözli a változást, az online fórumok tele vannak megkönnyebbülést, sőt izgalmat kifejező bejegyzésekkel. Többé nem kell szembenézniük a látogatók folyamatos cserélődésével és a mindennapi életük megzavarásával. Mások számára azonban a tilalom komoly kihívást jelent. Azok a nyugdíjasok például, akik jövedelemkiegészítés céljából adtak ki szobát rövid távon, illetve azok a kisbefektetők, akik azért vásároltak és újítottak fel ingatlant, hogy ebből hosszú távon megélhetést biztosítsanak családjuknak, minden bizonnyal pénzügyi kihívásokkal küzdenek majd.
Mit tesz Európa?
Az egyre több budapesti kerületben kialakult helyzet csak egy példa az európai városokban egyre növekvő mozgalomra, amely a rövid távú bérbeadás problémájának kezelésére irányul. Számtalan európai város tett lépéseket az ilyen típusú szálláshelyek szabályozására vagy korlátozására, törekedve történelmi központjaik kulturális identitásának és élhetőségének megőrzésére. Ezekkel az intézkedésekkel a helyi közösségeket szándékoznak megvédeni attól, hogy a túlturizmus a közvetlen lakóhelyüket egy gyorséttermekhez hasonló városrésszé silányítsa, ahol a legtöbb szolgáltatás a pár napig itt tartózkodó turisták igényeihez van igazítva, és nem releváns vagy nem megfizethető az életvitel szinten itt tartózkodóknak.
A nemzetközi tapasztalat azt mutatja, hogy állami vagy önkormányzati beavatkozás nélkül a lakhatás mindenképp drágulni fog, közvetve és közvetlenül hatással lesz a környékre, a városképre, a lokális vállalkozások profiljára, mert az ebben az iparágban résztvevő egyik szereplő sem érdekelt abban, hogy profitjának maximalizálásán kívül más szempontokat is figyelembe vegyen.
A tankönyvi példa - Barcelona
A katalán város példáját úgy is felfoghatjuk, mint egy lehetőséget, hogy a jövőbe nézzünk. Az évtizedek óta népszerű desztináció esetében hamarabb mutatták meg magukat a túlturizmus káros hatásai, ezért az ott tapasztalható kihívások és a város akciói mintaként szolgálhatnak más városoknak, városrészeknek is.
Barcelona betiltja a turistáknak szóló lakáskiadást 2028-tól, mert súlyos lakhatási válsággal küzdenek, és a városvezetés ezzel a drasztikus lépéssel kívánja egyrészt visszaszorítani az egekbe szökő bérleti díjakat, másrészt több lakást akarnak elérhetővé tenni a helyi lakosok számára. Jaume Collboni, Barcelona polgármestere szerint a rövid távú turisztikai bérbeadások elterjedése a város legnagyobb problémáját jelenti évek óta. Ugyan ezek a lakások közel 2 milliárd euró hasznot hajtanak a városnak és számos más, a turizmusra épült vállalkozás kerül majd bajba a tiltással, de a polgármester szerint ez a lépés így is elkerülhetetlen volt. Az elmúlt évtizedben a bérleti díjak mintegy 68%-kal, a lakásvásárlás költségei pedig 38%-kal emelkedtek. Befektetési alapok egész lakótömböket vásárolnak fel, a lakókat pedig kilakoltatás fenyegeti. (Ez a jelenség Budapesten is létezik egyébként, itt a befektetők hosteleket nyitnak és működtetnek hasonló módszerrel.) Ez a helyzet pedig folyamatosan kiszorítja a lakosokat, különösen a fiatalokat a városból, és növeli a társadalmi egyenlőtlenségeket. A tiltó döntéssel 2028 után több mint 10 000 lakás kerül vissza a hosszú távú bérlakáspiacra, és ezzel enyhítik a krónikus lakáshiányt az egyébként népszerű desztinációban.
Ahol hasonlóan teljes vagy részleges tiltások és szigorú korlátozások vannak érvényben
Számos más európai nagyváros is vezetett már be szigorú korlátozásokat és tilalmakat a megfizethető lakhatás és az élhetőség védelme érdekében, bár a városok többsége a teljes tilalom helyett inkább a kiadható éjszakák számát korlátozza éves szinten, vagy engedélyezési rendszert vezet be.
Athénban 2025 januárjától a belváros három kerületében betiltották az új, rövid távú bérbeadási engedélyek kiadását. Érezhetően meg is nőtt a hosszútávra kibérelhető ingatlanokat kínáló hirdetések száma, ehhez kapcsolódóan Görögország különböző gazdasági könnyítésekkel bátorítja a digitális nomádok hosszútávú letelepedését az országban.
Barcelonától eltérően Madridban a szabályozás szigorúságában látták a megoldást, egy kis csavarral, ami gyakorlatilag lehetetlenné teszi a legtöbb belvárosi lakás rövid távú kiadását. A 90 napot meghaladó bérbeadáshoz turisztikai engedély szükséges, amihez az ingatlannak külön bejárattal kell rendelkeznie, ezt a feltételt pedig az ingatlanok 95%-a nem tudja teljesíteni.
Bécsben 2027-től minden rövidtávra kiadott lakást regisztrálni kell, az engedély nélküli hirdetőkre pedig akár 50 ezer eurós, közel 18 millió forintos bírság is várhat. Az új rendszer értelmében minden olyan magánszemélynek és vállalkozásnak regisztrálnia kell, amely Airbnb-n, Booking.com-on vagy más hasonló felületen kínál bécsi lakást rövid távú kiadásra – függetlenül attól, hogy évente hány alkalommal vagy milyen hosszú időre adja ki az ingatlant. A regisztráció után a város ellenőrzi, hogy az adott lakás kiadható-e egyáltalán rövid távra. Pozitív elbírálás esetén az ingatlan egyedi regisztrációs számot kap, amelyet a hirdetésekben is fel kell tüntetni.
Sok város az éves kiadható éjszakák számát maximálta
Aki a rövidtávú lakáskiadásra korábban éves szinten bevételi forrásként tekintett, annak ez nem opció, így a Terézvárosban vagy más kerületekben a tilalom ellen lázadóknak sem lenne az:
Berlinben 2016-ban teljes tilalmat vezettek be a lakások rövid távú kiadására, amit később enyhítettek. Jelenleg a szállásadóknak regisztrálniuk kell a hatóságoknál, és évente maximum 90 napig adhatják ki a teljes ingatlant engedély nélkül.
Amszterdamban évente maximum 30 éjszakára adható ki egy teljes ingatlan engedély nélkül, Londonban és Bécsben ugyanez 90 éjszaka.
Párizsban, ahol a korlát 120 éjszaka, nem csak a meglévő problémát kezelik így, hanem már a tervezés folyamán, a lakhatási válságot és a szegregációt elkerülendő, előre szabályozzák, hogy ki milyen feltételekkel juthat lakáshoz egy új építésű projekt keretén belül. A párizsi Clichy-Batignolles 54 hektáros öko-körzetben, ami amellett, hogy maximálisan fenntarthatónak épül biodiverz növényzettel és passzívházakkal, 50% szociális lakásból és 20% maximált bérleti díjas lakásból áll, 30%-ot pedig piaci áron értékesítettek. Az állami lakásokat a különböző szegmensek (családok, diákok, fiatalok dolgozók, idősek és fogyatékkal élők) sajátos igényeihez mérten alakították ki, ezek a különféle típusok az egész öko-körzet területén elszórtan, bármiféle különbségtétel nélkül megtalálhatóak.
Lisszabonban jelenleg a helyi lakosok kampányt folytatnak a rövid távú bérbeadások teljes betiltásáért, Prágában szintén fontolgatják a rövid távú bérbeadások szigorúbb szabályozását, beleértve az éves korlátokat és a kötelező regisztrációt. A cseh főváros turisztikai vonzereje talán még Budapesténél is nagyobb, ennek ára viszont, hogy az utcán vagy helyi éttermekben, sörözőkben csak elvétve lehet helyiekkel találkozni.
A rövidtávú lakáskiadás tiltásánál illetve szigorú szabályozásánál egyelőre nemzetközi szinten sincs jobb gyakorlat, annak eredménye viszont csak hosszútávon lesz érezhető és kifizetődő. Rövid távon ezek a döntések mindig népszerűtlenek lesznek, mint a dohányzás zárt légterű helyeken vagy a faültetés, ami parkolóhelyek megszüntetésével jár.
+1 megoldás: Lakásügynökség
Terézváros még 2025-ben úgy döntött, hogy saját – jelentős kiadással és sok szervezéssel járó – szervezet felállítása helyett a fővárosi kerületek közül elsőként – a közgyűlés támogatása mellett – csatlakozik a Fővárosi Lakásügynökséghez. A lakásügynökség vállalja a bérlő kiválasztását, a kapcsolattartást, ellenőrzi a közüzemi díjakkal kapcsolatos számlák befizetését, garantálják a bérleti díjat akár üresen állás alatt is, és megoldják az ingatlanban felmerülő műszaki problémákat. A konstrukcióban a tulajdonosok a piaci ár 15 százalékáról mondanak le a lakásügynökség szolgáltatásaiért fejében, utóbbi pedig még 15 százalék kedvezményt biztosít a megállapított bérleti díjból a bérlőnek – ezt az önkormányzat állja. A főváros és Terézváros között létrejött megállapodás értelmében azoknál a lakásoknál, melyek a 6. kerületből kerülnek be a Fővárosi Lakásügynökségbe, előnyt élveznek majd azok a bérlői jelentkezők, akik a 6. kerületben a közszférában dolgoznak vagy régóta a kerületben élnek. A lakástulajdonosokat az építményadó csökkentésével is támogatják, – 75%-os kedvezményről van szó 2026. január 1-től – így motiválva őket, hogy hosszútávú bérlőket keressenek ingatlanjaikba. Ez a kedvezmény egyébként mindenkinek jár, aki hosszú távon adja ki lakását Terézvárosban, függetlenül attól, hogy ezt a Fővárosi Lakásügynökségen keresztül teszi-e vagy sem.
Terézváros Fővárosi Lakásügynökséghez csatlakozásának előzménye
A lehetőség, hogy egy 6. kerületi lakástulajdonos a Fővárosi Lakásügynökségen keresztül adja ki ingatlanját jól rímel arra a döntésre, miszerint Terézváros a rövid távú bérbeadás tilalmának bevezetésével 2026. január 1-től – bár csak önálló kerületként – csatlakozott azokhoz a városokhoz, amik már évek óta szenvednek a túlturizmus káros hatásaitól. Annak az önkormányzatnak, aminek egyszerre feladata a helyi közösségek védelme, a környékbeli identitás, az utcakép megőrzése, a környezeti- és zajártalom csökkentése, az elvándorlás megállítása – a nemzetközi tapasztalatok alapján – nincs sok eszköz a kezében. “A törvényhozóknak kellett volna rendezni ezt a helyzetet, nagyjából 2015 környékén, amikor már láttuk, hogy mennyire terjed ez a jelenség, de töketlenek a törvényalkotók és nem kérik ki az önkormányzatok véleményét ilyen kérdésekben” – ahogy ezt Soproni Tamás, Terézváros polgármestere megfogalmazta a témában rögzített Partizán adásban. Ez a lépés, a rövidtávú lakáskiadás tiltása, elsősorban a helyi közösségek védelmében történik: Terézváros megfizethető lakhatást és stabilitást kíván teremteni a történelmi városrészben.